Sie wollen als Mieter oder Vermieter einen Mietvertrag über eine Wohnung kündigen? Dann ist in jedem Fall die Schriftform einzuhalten, ansonsten ist die Kündigung rechtlich unwirksam. Schriftform bedeutet, dass das Schriftstück eigenhändig unterschrieben werden muss. Es ist also nicht ausreichend einfach eine E-Mail, eine SMS oder gar eine WhatsApp zu verschicken. Auch eine mündliche Äußerung kann der Vertragspartner ignorieren. Weniger streng ist der Gesetzgeber, wenn es um die Formulierung der Kündigung geht. 

Besonderheiten bei Mietvertragskündigungen

Dennoch stellen sich Mieter und auch Vermieter oft die Frage: “Wie kündige ich einen Mietvertrag?”. Das ist gar nicht so schwierig, wenn Sie ein paar Besonderheiten beachten. Besonders gering sind die Maßstäbe für Kündigungen von Mietern. Es muss inhaltlich aus dem Kündigungsschreiben nur hervorgehen, dass das Mietverhältnis beendet werden soll. Es ist gar nicht erforderlich, dass die Kündigungsfrist genannt wird. Es gilt bei Wohnungsmietverträgen ohnehin die gesetzliche Kündigungsfrist. Dennoch: Stellen Sie klar, wann der Mietvertrag aus Ihrer Sicht endet. So können Sie Missverständnissen, die im schlimmsten Fall zum Rechtsstreit führen können, ganz einfach vorbeugen. Lassen Sie sich im Zweifel anwaltlich beraten oder nutzen Sie einen Fristenrechner aus dem Internet. Nicht selten kommt es nämlich vor, dass sich der Kündigende bei der Berechnung der Kündigungsfrist vertut. Wann man einen Mietvertrag kündigen muss, hängt vom gewünschten Beendigungszeitpunkt ab. Denn die gesetzlichen Kündigungsfristen für Mietverträge sind immer Mindestfristen. Das bedeutet, dass man selbstverständlich auch mit längerem Vorlauf kündigen kann. Was aber, wenn man die Kündigungsfrist versehentlich zu lang berechnet und ein späteres Kündigungsdatum angibt, als möglich gewesen wäre? In dem Fall ist man in der Regel an die längere Vertragslaufzeit gebunden.  Der Empfänger der Kündigung muss also davon ausgehen, dass der Kündigungstermin, der in der Kündigung steht gelten soll. Ausnahme im Einzelfall: offensichtliche Irrtümer, wie ein Zahlendreher bei der Jahresangabe. Um auf der sicheren Seite zu sein, kann man in der Kündigung klarstellen, dass die Kündigung zum nächstzulässigen Termin wirksam werden soll. Wichtig ist dabei, dass der Vertragspartner genau verstehen kann, was gemeint ist.

Besondere Anforderungen an Wohnungsvermieter

An die Kündigung durch den Vermieter werden höhere Anforderungen gestellt. Diese ist nur möglich, wenn einer der im Gesetz genannten Gründe vorliegt, beispielsweise der Eigenbedarf. Als Vermieter müssen Sie detailliert und transparent darstellen, auf welchen Kündigungsgrund Sie sich beziehen und weshalb der Kündigungsgrund in Ihrem Fall zutrifft. Der Mieter muss die Möglichkeit bekommen, die Begründung nachzuvollziehen. In der Regel hat der Mieter das Recht zum Widerspruch gegen eine Kündigung. Das Widerspruchsrecht dient dazu, Härtefälle zu vermeiden. Ob ein solcher Härtefall vorliegt, muss immer im Einzelfall beurteilt werden. Als Härtefall wird beispielsweise eine Schwangerschaft oder drohende Obdachlosigkeit bei Familien mit Kindern bewertet. Es kommt aber immer auf die näheren Umstände an. Durch den Widerspruch des Mieters bei vorliegendem Härtefall kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte oder unbestimmte Zeit erwirkt werden.

Außerordentliche Kündigung

Bei der Kündigung eines Mietvertrages muss aber nicht immer die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten werden. Das BGB erlaubt auch die fristlose Kündigung eines Mietvertrages aus wichtigem Grund. Dieser Grund muss so schwerwiegend sein, dass es dem Kündigenden nicht zumutbar ist, am Mietvertrag festzuhalten. Im Rahmen der Beurteilung müssen laut § 543 BGB die Interessen beider Vertragspartner gegeneinander abgewogen werden. Für den Vermieter ist ein solcher Grund zur außerordentlichen Kündigung immer gegeben, wenn der Mieter sich zwei Monate in Folge im Zahlungsrückstand befindet oder insgesamt ein Mietrückstand gegeben ist, der zwei Monatsmieten übersteigt. Beispielsweise dann, wenn der Mieter dauerhaft zu wenig Miete bezahlt. Allerdings sollte der Vermieter hier aufpassen! Denn beruht die Zahlung der niedrigen Miete darauf, dass der Mieter berechtigterweise die Miete mindert, ist eine Kündigung nicht möglich. Im Zweifel sollte man also versuchen, die Sache im Vorfeld abzuklären. Ein weiterer Grund, seinen Mieter fristlos zu kündigen liegt vor, wenn eine Gefährdung der Mietsache vorliegt. Wer sich als Vermieter darauf bezieht muss in der Regel im Vorfeld sehr sorgsam Beweise sichern. Für den Mieter ist es in der Regel sehr viel einfacher die Wohnung fristgemäß zu kündigen. Die Frist von drei Monaten wird in den meisten Fällen zumutbar sein. Dennoch kann sich auch für den Mieter das Interesse an einer fristlosen Kündigung ergeben. Beispielsweise, wenn der Mietvertrag befristet oder eine ordentliche Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen ist. Dann kann der Mietvertrag nur vorzeitig beendet werden wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Auch bei der Kündigung seitens des Mieters muss die Verhältnismäßigkeit gewahrt sein. Es darf dem Mieter nicht zuzumuten sein, den Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietdauer bzw. der Kündigungsfrist abzuwarten. Ein außerordentlicher Kündigungsgrund liegt beispielsweise vor, wenn durch den mangelhaften Zustand der Mietsache eine Gesundheitsgefährdung besteht. Im Vorfeld muss dem Vermieter dann allerdings immer die Gelegenheit gegeben werden, den Mangel zu beheben oder Mieter ggf. für eine vorübergehende Zeit Ersatzwohnraum anzubieten. Die fristlose Kündigung muss also immer das letzte Mittel sein. Daraus folgt, dass auch der Mieter in den meisten Fällen dazu verpflichtet ist, den Vermieter vorher abzumahnen bzw. ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung des jeweiligen Missstandes zu setzen. 

Abmahnung vor Kündigung

Ohne eine vorherige Abmahnung ist eine fristlose Kündigung meist nicht durchsetzbar. Auch andere schwerwiegende Gründe, wie die Störung des Hausfriedens durch Lärmbelästigung, Geruchsbelästigung oder sonstiges Verhalten, muss in der Vermieter in der Regel genau belegen können. In den allermeisten Fällen ist eine vorherige Abmahnung des Mieters erforderlich. Aus der Abmahnung muss genau hervorgehen, welches Verhalten des Mieters gegen die vertraglichen Pflichten verstößt. Bringen Sie im Abmahnschreiben zum Ausdruck, dass der Mietvertrag gekündigt wird, sollte der Mieter das Verhalten nicht unterbinden. Zu bedenken ist, dass es immer um schuldhaftes Verhalten des Mieters geht. Nicht jede Belästigung der übrigen Mieter darf also eine Kündigung nach sich ziehen. Schreit beispielsweise das Baby des Mieters nächtelang, dann ist dies störend. Dem Mieter ist es aber auch nicht ohne weiteres möglich das Schreien zu verhindern. Lärmbelästigung durch Säuglinge oder Kleinkinder müssen in der Regel hingenommen werden. Dabei muss aber der betroffene Mieter auch alles tun, um die Belästigung möglichst gering zu halten. Er muss also beispielsweise dafür sorgen, dass seine Kinder nicht in der Wohnung Fußballspielen.