Ein Mietvertrag soll die Rechte und Pflichten im Mietverhältnis regeln. Doch immer wieder kommt es zwischen Mietern und Vermietern zum Streit. Schuld daran sind oft unvollständige oder unwirksame Klauseln. Doch wann ist ein Mietvertrag ungültig? In der Regel nicht gleich der gesamte Mietvertrag ungültig, nur weil einzelne Klauseln den Vorgaben des aktuellen Mietrechts nicht entsprechen. Meist betrifft die Unwirksamkeit tatsächlich nur das, was in der Klausel geregelt ist. Die Folgen für den Vermieter können dennoch erheblich sein: Denn denn eine Reduzierung des Inhalts auf den wirksamen Teil einer Klausel ist nicht zulässig. Hier erhalten Sie eine Übersicht über häufig verwendete Klauseln, die der gerichtlichen Prüfung nicht standhalten.

Schönheitsreparaturen – Klauseln oft ungültig

Ein klassisches Beispiel für unwirksame Klauseln im Mietvertrag sind die Regelungen zu Schönheitsreparaturen: Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht vor, dass der Vermieter die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand erhalten muss. Das beinhaltet aber nicht nur echte Instandhaltungsarbeiten. Vielmehr umfasst die gesetzliche Regelung auch Renovierungsarbeiten. Laut Gesetzgeber müsste also der Vermieter die Wohnung seines Mieters regelmäßig streichen. Es ist aber möglich, diese Renovierungspflichten auf den Mieter abzuwälzen. Die Bedingung dabei ist, dass der Mieter nicht unangemessen benachteiligt wird.

Keine starren Fristen vereinbaren

Wenn eine Klausel beispielsweise vorsieht, dass der Mieter pauschal alle drei Jahre das Wohnzimmer streichen muss, dann ist die Vereinbarung laut Rechtsprechung unwirksam. Der Mieter wird hier unangemessen benachteiligt. Denn die Renovierungspflicht soll unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung gelten. Wirksam wäre aber eine Klausel, die keine starren Fristen vorgibt. Hat der Vermieter die Wohnung allerdings beim Einzug unrenoviert übergeben, darf er prinzipiell keine Renovierung verlangen. Denn er würde die Wohnung dann beim Auszug in besserem Zustand übernehmen, als er sie übergeben hat.

Farbwahlklausel im Mietvertrag unwirksam

In dem Zusammenhang ist noch die sogenannte Farbwahlklausel zu erwähnen. Bis zu einem Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) war es üblich und zulässig, dem Mieter vorzuschreiben, dass er die Wohnung in der Farbe Weiß gestrichen zurückgeben muss. Die Richter haben aber bei einer Überprüfung der Klausel in einem Mietvertrag festgestellt, dass eine solche feste Farbvorgabe den Mieter unangemessen einschränkt. Denn während des Mietverhältnis darf er die Wände, Türen und Fenster so gestalten, wie es ihm gefällt. Ein erneutes Streichen beim Auszug ist nicht zumutbar, so der BGH. Jedenfalls dann, wenn die Wände ordentlich in hellen Farben gestrichen sind. Weiterhin zulässig ist es daher, dass der Vermieter die Rückgabe in grellen oder dunklen Farben verbietet. Denn eine solche Farbgestaltung macht die Wohnung schwer vermietbar.

Schriftform ist nicht zwingend

Wenn Sie einen Mietvertrag unterschreiben, beachten Sie als Vermieter das die Kündigung nur in sehr eingeschränktem Maß wieder gültig ist. Wer Zweifel im Hinblick auf den Mieters hat, sollte an einen befristeten Mietvertrag denken. Allerdings ist dann immer die Schriftform erforderlich. Einen Mietvertrag kann man zwar generell auch mündlich abschließen. Ein befristeter Mietvertrag ist im Hinblick auf die Befristung aber ungültig, wenn er  länger als ein Jahr laufen sollte und nicht in Schriftform verfasst wurde. Aber ein langfristig befristeter mündlicher Mietvertrag ist nicht nach § 125 BGB nichtig. Es entfällt nur die Beschränkung der Mietdauer.

Sonderfall: Befristeter Mietvertrag

Die Folgen können für den Vermieter schwer wiegen, wenn er einen Mieter langfristig binden wollte. Denn bei einem befristeten Mietvertrag ist die Kündigung in der Regel ausgeschlossen. Durch eine Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag, kann der Mieter nun nach einem Jahr jederzeit die Kündigung erklären. Wie problematisch die fehlende Schriftform für den Vermieter werden kann, zeigt dieses Beispiel: Der Vermieter hat mit dem Mieter einen unkündbaren, auf vier Jahre befristeten Mietvertrag mündlich abgeschlossen. Er renoviert die Wohnung  nach den Wünschen des Mieters. Er geht bei seiner Investition davon aus auf lange Zeit einen solventen Mieter in der Wohnung zu haben. Aufgrund der fehlenden Schriftform, kann der Mieter schon nach einem Jahr wieder kündigen.

Entscheidung lautet im Zweifel zugunsten des Mieters

Die Rechtsprechung zu unwirksamen Klauseln im Mietvertrag bezieht sich hauptsächlich auf Formularverträge für Wohnungsmieter. Auf vorformulierte Mietverträge finden die strengen gesetzlichen Regelungen zur AGB-Kontrolle Anwendung. Denn der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Mieter sich in der Regel bei Vertragsverhandlungen in der unterlegenen Position befindet. Es fehlt oft am Fachwissen und oft hat der Vermieter mehrere Bewerber aus denen er auswählen kann. Wird der Mieter durch eine Formularklausel unangemessen benachteiligt, gibt es daher die Möglichkeit nach dem Einzug gegen diese Klausel vorzugehen.