Für gewöhnliche Wohnungsmietverträge gilt der Grundsatz, dass der Vermieter nicht ohne triftigen Grund die Kündigung aussprechen darf. Der Mieter darf dagegen jederzeit kündigen, mit der pauschalen Kündigungsfrist von drei Monaten. Doch von dieser Regel gibt es Ausnahmen. Der Gesetzgeber will damit die besondere Situation berücksichtigen, in der sich Vermieter und Mieter befinden, die auf engem Raum zusammenleben. Denn in diesen Fällen sind Mieter und Vermieter auch direkte Nachbarn, was naturgemäß zu Spannungen führen kann. 

Wann darf der Vermieter leichter kündigen? 

Doch nicht immer, wenn der Vermieter mit im Haus wohnt, gelten besondere Kündigungsrechte. Zum einen muss der Mietvertrag unbefristet geschlossen worden sein. Zum anderen ist in § 573 a BGB ist genau definiert, für welche Gebäude die Regelung gilt. Das vom Vermieter selbst bewohnte Gebäude darf insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen haben. 

Handelt es sich um eine Gebäude, in dem neben dem Vermieter und dem Mieter noch weitere Familien wohnen, gelten die üblichen Kündigungsregeln. Der Vermieter muss dann für eine ordentliche Kündigung nachweisen, dass der Mieter wiederholt gegen die Absprachen im Mietvertrag verstoßen hat. Dazu gehört beispielsweise die wiederholte unpünktliche Zahlung der Miete oder die Störung des Hausfriedens. In der Regel muss der Kündigung eine Abmahnung vorausgehen. Ein anderer Grund für eine Kündigung kann der Eigenbedarf sein. Dieser liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder seine engen Angehörigen benötigt.

Zwei Wohnungen in einem Gebäude 

Nicht immer ist es auf den ersten Blick zu klären, wann man von zwei Wohnungen in einem Gebäude sprechen kann. Denn Reihenhäuser oder Doppelhaushälften fallen laut Rechtsprechung nicht unter den Paragraphen. Bei dem Gebäude muss es sich demnach um ein einheitliches Gebäude handeln. Es ist aber nicht erforderlich, dass Vermieter und Mieter in Teilen des Hauses, z.B. im Flur, zusammentreffen. Auch ein Haus mit zwei unterschiedlichen Zugängen, aber nur zwei Wohnungen, ist also erfasst. Achtung: Auch eine leerstehende Wohnung zählt als Wohnung. Befinden sich also tatsächlich drei Wohneinheiten im Gebäude, darf der Vermieter sich nicht auf § 573a BGB berufen.

Was ist eine Einliegerwohnung?

Die erleichterte Kündigung gilt auch für sogenannte Einliegerwohnungen. Doch wann spricht man von einer Einliegerwohnung? Es muss sich um eine in sich abgeschlossene Wohneinheit handeln, in der ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Fehlt beispielsweise eine Küche bzw. eine Kochgelegenheit oder das Bad, kann man in der Regel nicht von einer abgeschlossenen Wohnung sprechen. Darüber hinaus muss sich die die vermietete Einliegerwohnung sich innerhalb einer vom Vermieter selbst bewohnten befinden. Beispiel: Der Vermieter bewohnt ein Einfamilienhaus, in dem er das Dachgeschoss ausgebaut hat. Dieses Dachgeschoss vermietet er. Vermieter und Mieter teilen sich das Treppenhaus und den Eingangsbereich. Das bedeutet, dass sich ein Teil der Wohnbereiche überschneidet.

Kein Kündigungsschutz für Mieter?

Das erleichterte Kündigungsrecht soll nach dem Willen des Gesetzgebers generell nur bestehen, wenn der Vermieter auch tatsächlich in der Wohnung wohnt. Dabei muss auf den Zeitpunkt der Kündigung abgestellt werden. Es schadet also beispielsweise nicht, wenn der Vermieter erst nach dem Mieter in das Haus eingezogen ist. Allerdings muss die Situation der Einliegerwohnung bereits bei Einzug des Mieters bestanden haben. Ist das Haus beispielsweise erst später umgebaut worden, kann man die Kündigungsregelung nicht anwenden. Nutzt der Vermieter die Wohnung nur als Wochenendwohnung oder nur gelegentlich, ist dies kein “wohnen” im Sinne des Gesetzes. Der Vermieter müsste sich also an die üblichen Kündigungsregelungen halten.

So berechnen Sie die Kündigungsfrist

Nach § 573 a BGB muss der Vermieter für die Kündigung des Mieters einer Einliegerwohnung keinerlei Gründe nennen. Zum Schutz des Mieters sieht der Gesetzgeber jedoch eine verlängerte Kündigungsfrist vor. Es werden jeweils drei Monate an die regelmäßige gesetzliche Frist (§ 573 c BGB) angehängt. Allerdings gilt diese Verlängerung immer nur für die Kündigung durch den Vermieter. Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt immer drei Monate.

Beispiel: Ein Mietverhältnis besteht seit zwei Jahren. Der Vermieter hat damit eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Wenn er keinen Kündigungsgrund darlegen kann, muss er somit eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Bestünde der Vertrag mehr als fünf Jahre, wären es neun Monate und bei Mietverhältnissen die länger als acht Jahre bestehen, sogar 12 Monate.