Ursachen für Schimmel können neben baulichen Mängeln auch falsches Lüften und Heizen sein. Und mitunter muss man dann als Mieter Schadensersatz an den Vermieter zahlen.

Mietminderung wegen Schimmel

Bildet sich Schimmel in der Wohnung, ist das nicht nur ungesund für den Mieter. Es berechtigt auch zu einer Mietminderung. Allerdings muss man dann erst einmal den Vermieter davon in Kenntnis setzen. Die Miete kann dann sofort gemindert werden und zwar ab dem Zeitpunkt, an dem der Mangel aufgetreten ist. Der Mieter muss also nicht auf eine Stellungnahme des Vermieters warten oder ähnliches. Er muss also auch nicht abwarten, ob der Vermieter den Schimmel beseitigt. Solange der Schimmel in der Wohnung auftritt, schuldet der Mieter nicht mehr die volle Miete. Das bedeutet, dass er die Miete auch rückwirkend mindern kann. Relevant wird dies oft, wenn der Vermieter Zusagen zur Mangelbeseitigung nicht einhält.

Beispiel: Der Mieter hat Schimmel in einer Ecke des Wohnzimmers festgestellt und dem Vermieter sofort gemeldet. Dieser sicherte zu, sich schnell um die Sache zu kümmern. Darauf vertraut der Mieter. Um das Mietverhältnis nicht zu belasten, zahlt er erstmal die volle Miete weiter. Leider verstreichen zwei Wochen, ohne dass der Vermieter sich gemeldet hat. Der Mieter kann sich nun noch überlegen, ob er die Miete doch mindern will. Entscheidet er sich dafür, dann kann er die Minderung ab dem Tag vornehmen, an dem er den Schimmel entdeckt hat.

Allerdings muss der Mieter den Mangel unverzüglich nach Kenntnis melden. Wer also in seiner Wohnung Schimmel feststellt, sollte schnell handeln und eine Mängelanzeige an den Vermieter schicken.

Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Nicht immer reagiert der Vermieter zügig, wenn er vom Schimmelbefall erfährt. Sollte er trotz Fristsetzung keine Maßnahmen ergreifen, muss er damit rechnen, dass der Mieter von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch macht. Das bedeutet, dass der Mieter die volle Miete oder einen Teil der Mietzahlung als Druckmittel zurückbehält. Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB kommt aber nur in Betracht, wenn der Vermieter den Schimmelbefall kennt. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied nämlich, dass das Zurückbehaltungsrecht immer als Mittel zum Ausüben von Druck auf den Vermieter eingesetzt werden muss. Dafür müsse dem Vermieter aber der Mangel auch bekannt sein (Az. VIII ZR 330/09).

Ursachen für Schimmel ermitteln

Leider ist es gerade im Fall von Schimmel in der Mietwohnung selten unstreitig, dass der Vermieter dieses beseitigen muss. Die Mangelbeseitigung durch den Vermieter ist nur durchzuführen, wenn es sich um einen baulichen Mangel der Mietsache handelt. Anders sieht die Sache aus, wenn der Mieter den Schimmelbefall selbst verursacht hat, etwa durch falsches Lüften. Dann muss der Mieter Schadensersatz zahlen. Allerdings: Eine Frist zur Beseitigung des Mangels durch den Mieter ist dabei vom Vermieter unbedingt zu beachten. So entschied es das Landgericht Saarbrücken, wo ein Vermieter mit seiner Schadensersatzforderung gescheitert war, weil keine Frist gesetzt hatte (Az. 10 S 29/11).

Gutachten zum Schimmelbefall einholen

Oftmals kann erst ein Gutachten klären, wer den Schimmelbefall verursacht hat – und wer dann den Schaden beseitigen muss. Besonders wenn es vorher in der Wohnung keinen Schimmelbefall gegeben hat, sollte man mit Mietminderungen vorsichtig sein. Mitunter ist dann falsches Lüften der Grund für den Schimmel in der Wohnung. Der Sachverständige kann ermitteln, ob der Lüftungsbedarf aus baulichen Gründen überdurchschnittlich hoch ist. Stellt sich heraus, dass der Mieter die Wohnung schlecht beheizt und nicht ausreichend belüftet, kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen.

Wie oft lüften bei Schimmel?

Feuchtigkeit ist für Schimmelpilze die wichtigste Wachstumsgrundlage. Durch ausreichendes Lüften wird die Feuchtigkeit aus den Räumen transportiert, da die kalte Außenluft beim Erwärmen Feuchtigkeit aufnimmt. Die erwärmte, feuchte Luft wird dann wieder nach außen abgeführt. Feste und gesetzlich festgelegte Vorgaben zur Häufigkeit der Lüftung bei Schimmelbefall gibt es nicht. Das Landgericht Frankfurt am Main entschied, dass stoßweises Lüften am Morgen und am Abend auch berufstätige Mieter nicht überfordere. So könne ein Pilzbefall beseitigt werden (Az. 2-17 S 89/11). Allerdings muss das Lüften und Heizen für den Mieter auch zumutbar sein. Fünf- bis sechsmal am Tag lüften oder Raumtemperaturen von 22 Grad kann der Vermieter zum Beispiel nicht verlangen (AG München, Az. 412 C 11503/09).

Generell gilt: Je kälter die Luft, desto mehr Wasser kann beim Erwärmen aufgenommen werden. Darum: Am besten mehrmals am Tag eine kurze Stoßlüftung von 5 bis 10 Minuten vornehmen. Möglichst alle Fenster und Türen auf. So kommt es zur besonders effektiven Querlüftung! Die relative Luftfeuchte im Raum sollte dauerhaft nicht über 65 bis 70 Prozent liegen!