Bei vielen Immobilienkaufverträgen gelten für die Verteilung der Maklercourtage bald neue Regeln. Die Änderungen des Maklergesetzes treten kurz vor Weihnachten, am 23.12.2020, in Kraft. Die neuen Vorschriften des Maklerrechts betreffen insbesondere Makler, die mit dem Verkauf von Eigenheimen an Verbraucher beauftragt werden. Im Klartext also Maklerverträge, bei denen der Verkäufer ein Einfamilienhaus (ggf. auch mit Einliegerwohnung) oder eine Eigentumswohnung zu privaten Wohnzwecken verkauft. Bisher durfte der Verkäufer mit dem Makler vereinbaren, dass allein der Käufer die Maklergebühr trägt. Für den Käufer bedeutete dies in der Regel zusätzliche Kosten im vierstelligen Bereich.

Neue Regeln bei Verkauf an Verbraucher

Ganz wichtig ist, dass die neuen Regelungen zur Verteilung der Provision nur für Verträge gelten, in denen der Käufer ein Verbraucher ist. Wenn der Verkäufer also eine Gewerbeimmobilie verkauft, kann er die Provision weiterhin frei vereinbaren. Geschützt werden sollen also nur Privatpersonen, die eine Wohnung oder ein Haus für sich selbst erwerben. Denn dieser Personenkreis ist nach alter Rechtslage in einer schwierigen Situation. Wer sich nicht auf die Kostenübernahme einlässt, wird den Zuschlag des Verkäufers im Ergebnis nicht erhalten. Um dieses Ungleichgewicht der Verhandlungspositionen auszugleichen, dürfen Verkäufer dem Käufer zukünftig nur noch höchstens 50 % der Maklerrechnung erlegen. Insoweit steht der Verkäufer einer Wohnung noch immer besser da, als ein Vermieter, der einen Makler beauftragt. Denn aufgrund des sogenannten Bestellerprinzips müssen Wohnungsvermieter die vollen Maklergebühren tragen, wenn sie den Makler beauftragt haben. 

Was gilt in der Übergangszeit?

Maklerverträge haben in der Regel eine längere Laufzeit, da es einige Monate dauern kann, bis der geeignete Käufer für ein Objekt gefunden wird. Es stellt sich also die Frage, wie mit Verträgen verfahren wird, die nach Erlass des Gesetzes, aber noch vor dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung abgeschlossen wurden. Makler und Verkäufer hatten ja in diesem Fall zwar Kenntnis davon, dass sich die Rechtslage ändern wird. Es ist aber bei Vertragsschluss unklar, ob der Makler noch vor dem 23.12.2020 einen Käufer findet oder erst später. Eine Übergangsregelung gibt es in dem Sinne jedoch nicht. Im Maklergesetz ist festgelegt, dass für Altverträge noch das alte Recht gilt.

Doch Vorsicht: Das bedeutet nicht, dass der Verkäufer bei vor dem 23.12.2020 geschlossenen Verträgen, die Maklerkosten noch schnell  auf den Käufer abwälzen kann. Denn das wäre letztlich ein unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter. 

Es kommt daher nicht auf Zeitpunkt des Vertragsschlusses zwischen Makler und Verkäufer an, sondern auf den Zeitpunkt einer etwaigen Übernahmevereinbarung zwischen Käufer und Makler. Wenn Sie als Makler also noch vor dem Stichtag einen Vertrag mit dem Käufer schließen, gilt noch die alte Rechtslage. Selbst dann, wenn die Beurkundung erst später erfolgt und die Provision folglich auch erst später fällig wird. Demnach soll die Frist ab Verkündung des Gesetzes am 23.06.2020 bis zum Inkrafttreten im Dezember also dazu dienen, dass sich Makler und Verkäufer auf die neue Rechtslage einstellen können. Übrigens: Maklerverträge über einen Immobilienkauf müssen zukünftig zumindest in Textform vorliegen. Bisher galt dies nur bei der Vermittlung von Mietobjekten.