Ein schriftlicher Mietvertrag ist bei den meisten Mietverhältnisse Standard. Dennoch gibt es Fälle, in denen sich Mieter und Vermieter per Handschlag einigen und der Mieter direkt in die Wohnung zieht. Grundsätzlich ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt, dass ein Mietvertrag auch mündlich abgeschlossen werden kann. Von einem Vertrag kann aber in der Regel erst dann ausgegangen werden, wenn sich beide Parteien über alle Konditionen des Vertrags geeinigt haben. In der Regel kann man davon erst ausgehen, wenn der schriftliche Mietvertrag vorliegt.

Vertragsverhandlung oder Vertrag?

Daher muss man im Einzelfall prüfen, ob hier ernsthafte Vertragsverhandlungen stattgefunden haben. Es ist immer abzuwägen, ob ein Absprache verbindlich war oder sich eine der Parteien eine Bedenkzeit vorbehalten hat. Ein formloser Vorvertrag zu einem Mietvertrag entfaltet keine rechtliche Bindung. Dennoch: Unter Umständen kann der Vermieter (oder im umgekehrten Fall auch der Mieter) einen Anspruch auf Schadensersatz geltend machen, wenn Vertragsverhandlungen abgebrochen wurden. Der Schaden kann ggf. in Aufwendungen entstehen, die ein Vertragspartner im Hinblick auf den erwarteten Vertragsschluss getätigt hat. Voraussetzung ist aber, dass dem Mieter (bzw. Vermieter) im Vorfeld alle Vertragsbedingungen bekannt waren.

Abbruch von Vertragsverhandlungen kann zum Schadensersatz verpflichten

In der Praxis kommt es laut einer Entscheidung des Landgerichts Karlsruhe darauf an, aus welchen Gründen der Vertragsschluss gescheitert ist. In dem verhandelten Fall, hatte der Vermieter den Vormieter bereits einem Monat vor Ablauf der Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag entlassen, weil der Mietinteressent die Wohnung zu diesem Termin beziehen wollte. Als der Mietvertrag dann vom Mieter nicht unterschrieben wurde, verlangte der Vermieter die Monatsmiete als Schadensersatz. Der Mietinteressent berief sich allerdings darauf, dass die zugesandten Vertragsunterlagen, entscheidend vom im Vorfeld bekannten Exposé abwichen.

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Neue Bedingungen müssen neu verhandelt werden

So stellte sich heraus, dass vor dem Einzug noch umfangreiche Malerarbeiten für den Mieter angefallen wären. Hierüber war in den Vertragsverhandlungen nicht gesprochen worden. Der Mieter war mit diesen „neuen“ Bedingungen nicht einverstanden und unterschrieb den Mietvertrag nicht. Die Richter des Landgerichts Karlsruhe stellten in ihrem Urteil klar, dass der Mieter keine Schadensersatzansprüche des Vermieters erfüllen muss, weil er einen berechtigten Grund für den Rücktritt vom Vertrag hatte. Das Landgericht Karlsruhe wies damit die Klage eines Vermieters auf Schadensersatz ab (Az. 9 S 394/12). Trotz der kurzfristigen Absage musste der Mietinteressent dem Vermieter den Mietausfall nicht erstatten, denn der schlechte Zustand der Wohnung rechtfertigte die Meinungsänderung des Mieters.