Das Gesetz regelt, dass ein Wohnungsmietvertrag generell formfrei abgeschlossen werden kann. Es reicht also eine mündliche Einigung der Vertragsparteien über den Inhalt des Mietvertrags. Wichtig ist, dass die Vertragsparteien, sich über alle für das Mietverhältnis grundlegenden Punkte geeinigt haben. Das bedeutet, dass Mieter und Vermieter sich mindestens über die Mietsache, die Höhe der Miete, der Einzugstermin und die Dauer des Mietverhältnisses verständigt haben. Ein mündlicher Mietvertrag ist also genauso verbindlich, wie ein schriftlicher. Dennoch ist der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages über Wohnungen, Haus und Grund ist in der heutigen Zeit der Regelfall. Denn in Regel kann die individuelle Ausgestaltung des Mietvertrages viele Bereiche erfassen. Dass in solchen Fällen der Vermieter einen Formularmietvertrag als Muster nimmt und der Mieter das Dokument unterschreibt, dürfte kaum verwundern. Ein Verhandlungsspielraum besteht – vor allem bei begehrten Wohnlagen – in der Regel kaum, besonders wenn es um die Miete von Wohnungen geht.

Zeitmietvertrag muss schriftlich verfasst werden

Insbesondere im Wohnungsmietrecht besteht ein Ungleichgewicht zwischen den Vertragsparteien. In Zeiten der Wohnungsknappheit hat der Mieter in der Regel wenig Spielraum bei der Einflussnahme auf den Inhalt des Mietvertrages. Daher hat der Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eine Reihe von Schutzvorschriften formuliert, die vor allem Wohnungsmieter schützen. So istbeispielsweise ein Zeitmietvertrag, der länger als ein Jahr gelten soll zwingend an die Schriftform gebunden. Denn der Vermieter muss schriftlich angeben, welcher Grund für die Befristung besteht. Bei Ablauf der Befristung hat der Mieter dann einen Anspruch darauf, zu erfahren, ob der Befristungsgrund noch vorliegt. Wird die Befristung gar nicht schriftlich festgehalten, gilt der Mietvertrag von Gesetzes wegen als unbefristet. Das gilt übrigens nicht nur für Wohnungsmietverträge, sondern auch für Gewerbemietverträge.

Bei fehlender Schriftform: Auslegung meist zugunsten des Mieters

Wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt, trägt der Vermieter die Beweislast für alle Absprachen, die von den gesetzlichen Regelungen abweichen. Angenommen der Mieter zieht in eine frisch renovierte Wohnung ein. Nach drei Jahren braucht die Küche einen neuen Anstrich. Nach gesetzlicher Regelung muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen ausführen, er müsste also die Küche für seine Mieter bei Bedarf jederzeit neu streichen. Im Rahmen eines schriftlichen Mietvertrages kann die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden. Der Vermieter bleibt dann ausschließlich für die Instandhaltung zuständig. Falls also in der Küche ein Wasserhahn kaputt geht, muss der Vermieter die Reparatur übernehmen. Auch für Absprachen bezüglich solcher Kleinreparaturen kann ein schriftlicher Mietvertrag hilfreich sein. Denn Dinge wie Wasserhähne, Fenstergriffe oder Türklinken unterliegen immer einem gewissen Verschleiß, da sie dem häufigen Zugriff des Mieter ausgesetzt sind. Daher erlaubt die Rechtsprechung, dass der Vermieter die Kostenübernahme für solche Kleinreparaturen auf den Mieter überträgt. Auch eine solche Kleinreparaturklausel sollte zu Beweiszwecken durch eine schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag festgelegt werden.

Kündigungsfristen bei mündlichem Mietvertrag

Ein mündlicher Mietvertrag ist für Mieter und Vermieter ebenso bindend, wie ein schriftlicher. Das bedeutet, dass die gesetzliche Kündigungsfrist in der Regel eingehalten werden muss. Selbst dann, wenn der Mieter es sich noch vor dem Einzug anders überlegt, muss er die dreimonatige Frist einhalten. Ein Vermieter kann einen Wohnungsmietvertrag nur dann kündigen, wenn einer der im BGB festgelegten Kündigungsgründe vorliegt. In § 573 BGB ist definiert, dass eine Kündigung seitens des Vermieters nur bei berechtigtem Interesse möglich ist. Dementsprechend bleibt auch bei mündlichen Mietverträgen die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung, wenn einer Partei das Festhalten am Mietverhältnis nicht mehr zumutbar ist. Die häufigsten Gründe für eine fristlose Kündigung eines Mieters sind Mietrückstände. In Betracht kommt aber auch die wiederholte Störung des Hausfriedens oder eine Beschädigung der Mietsache. Wenn der Mieter beispielsweise die Belüftungsregeln nicht einhält und die Substanz des Hauses durch Schimmelbefall gefährdet ist, kann eine fristlose Kündigung drohen. Umgekehrt muss der Mieter die Kündigungsfristen nicht einhalten, wenn die Mietsache schwere Mängel hat, die vom Vermieter nicht behoben werden.

Ein Rücktritt vom mündlichen Mietvertrag ist generell nur in Ausnahmefällen denkbar. So haben Verbraucher nach dem Gesetz ein 14-tägiges Widerrufsrecht, wenn der Vermieter Unternehmer ist, sie die Wohnung nicht besichtigt haben und der Mietvertrag außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters geschlossen wurde. Im Zweifelsfall sollte die Wirksamkeit eines Widerrufs anwaltlich geprüft werden. Darüber hinaus müsste im Einzelfall geprüft werden, ob es sich vielleicht nur um einen Mietvorvertrag gehandelt hat, der an bestimmte Bedingungen geknüpft war. Wie immer bei mündlichen Vereinbarungen trägt die Beweislast derjenige, der sich auf die Tatsache beruft.