Kommt es zum Rechtsstreit über die Wohnungsgröße muss ein Sachverständiger die Wohnung vermessen. Nur so kann man klären, ob Wohnungsgröße im Mietvertrag stimmt. Doch lohnt sich eine Klage bei jeder kleinsten Abweichung? Oder kann eine falsche Angabe im Mietvertrag verbindlich sein? Relevant wird der Punkt insbesondere bei einer Mieterhöhung nach dem Mietspiegel. Denn da muss der Quadratmeterpreis ermittelt werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Frage nun geklärt.
Ermittlung der Wohnungsgröße durch Gericht?
Der Beklagte ist Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung in Berlin. Im Mietvertrag war eine Wohnfläche von 156,95 m² ausgewiesen. Tatsächlich hat die Mietwohnung eine Wohnfläche von 210,43 m². Diese Größe diente die klagenden Vermieterin bei der Mieterhöhung als Grundlage. Die Klägerin wollte verlangte hierzu die Zustimmung des Beklagten. Die Miete sollte um 15 Prozent sowie um zusätzliche 33,95 Prozent wegen der Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche steigen. Der Beklagte war lediglich mit einer Mieterhöhung um 15 Prozent einverstanden. Daher erhob die Vermieterin Klage auf Erteilung der Zustimmung zur weiteren Mieterhöhung. Von beiden Vorinstanzen wurde die auf Zustimmung gerichtete Klage abgewiesen.
BGH: Mieterhöhung dient der Anpassung an ortsübliche Miete
Auch die vom Landgericht zugelassene Revision vor dem Bundesgerichtshof hatte Erfolg (Az.: VIII ZR 266/14). Die obersten Richter entschieden, dass es bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ausschließlich auf die tatsächliche Wohnfläche im Mietvertrag ankommt.
Nun begründeten die Richter ihr Urteil mit dem § 558 BGB. Der Vermieter soll die Möglichkeit haben eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße dürften im Mieterhöhungsverfahren daher keine Rolle spielen. Ausschließlich die tatsächlichen Umstände sollten berücksichtigt werden.
Kein Wegfall der Geschäftsgrundlage
Der Senat betonte auch, dass sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB ergebe. Einer anderen Beurteilung stünde schon die Tatsache entgegen, dass die Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche in die Risikosphäre des Vermieters falle.
BGH geht neue Wege
Damit gibt der BGH seine frühere Rechtsprechung auf. Bisher hatte man dort die Auffassung vertreten, dass der Vermieter sich an dem Mietvertrag festhalten lassen müsse. In einem früheren Urteil aus dem Jahr 2007 war der Senat der Ansicht, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters sei die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen. Jedenfalls dann. wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 Prozent beträgt.
Aus diesem Urteil folgte, dass der Vermieter bei einer Mieterhöhung die tatsächliche, höhere Fläche ansetzen konnte, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent größer ist, als die im Mietvertrag angegebene. Genau das war vorliegend der Fall. Die Wohnfläche war tatsächlich um 25,41 Prozent größer als im Mietvertrag vereinbart. Nach dem jetzigen Urteil, kommt es für eine Mieterhöhung nur noch auf die Wohnfläche im Mietvertrag an. Diese ist einer Mieterhöhung auch dann zugrunde zu legen, wenn im Mietvertrag für eine Wohnung eine zu große Wohnfläche angeben wurde.
Das ist bei der Mieterhöhung zu beachten
Ein Vermieter kann die Miete nicht einseitig erhöhen. Die Höhe der Miete vereinbaren die Mietvertragsparteien per Mietvertrag. Diese Vereinbarung bindet beide Seiten erst einmal. Der Vermieter muss deshalb immer der Zustimmung durch den Mieter einholen. Notfalls muss ein Gericht die über die Mieterhöhung entscheiden und die Zustimmung ersetzen. Die Miete darf durch den Vermieter auch nicht willkürlich erhöht werden. Er hat sich an bestimmte gesetzliche Grenzen zu halten. So muss er die Sperrfrist von einem Jahr einhalten, die Kappungsgrenze beachten, das Mieterhöhungsverlangen begründen und er darf die ortsübliche Miete nicht überschreiten.
Vergleichsmiete ermitteln
Nach § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren gebildet. Der Mietspiegel stellt eine Übersicht der örtlichen Vergleichsmiete dar. Zu Erhebung des Mietspiegels dürfen nur Wohnungen berücksichtigt werden, bei denen die Miete in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder anderweitig geändert wurde. Wird der Mietspiegel alle zwei Jahre und nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel. Bei diesem gilt eine gesetzliche Vermutung der Richtigkeit. Es gehen deshalb auch die Gerichte davon aus, dass der qualifizierte Mietspiegel die korrekten Werte wiedergibt.
Sperrfrist nicht unterschreiten
Die Sperrfrist von einem Jahr besagt, dass der Mietpreis für mindestens 15 Monate unverändert sein muss und ein erneutes Mieterhöhungsverlangen frühestens nach einem Jahr geltend gemacht werden kann. Von der Jahressperrfrist werden Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen oder gestiegener Betriebskosten aber nicht erfasst. Diese Mieterhöhungen können immer erfolgen. Die Kappungsgrenze an die sich der Vermieter halten muss, verhindert, dass er die Miete unbegrenzt nach oben treiben kann. Innerhalb von einem Zeitraum von drei Jahren, darf sich die Miete nur um 20 Prozent erhöhen. Sofern das jeweilige Bundesland – in dem Fall Berlin – eine entsprechende Bestimmung getroffen hat, liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent. Die Kappungsgrenze kann heruntergesetzt werden, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. In Berlin liegt die Kappungsgrenze für das ganze Stadtgebiet bei 15 Prozent.
