Nach Kündigung des Mietverhältnisses sorgt die ausstehende Mietkaution häufig für Verstimmung und Streit zwischen Mieter und Vermieter. Im Interesse des Mieters liegt eine rasche Freigabe der Mietkaution. Zumal der Geldbetrag häufig als Mietsicherheit für die neue Wohnung benötigt wird. Immerhin werden in der Regel drei Monatsmieten berechnet. Doch für den Vermieter stellt die vereinbarte Kaution eine Sicherheitsleistung des Mieters dar. So kann der Eigentümer im Streitfall oder bei Zahlungsverzug Schadensersatzansprüche geltend machen.

Fälligkeit der Mietkaution bei Auszug?

Grundsätzlich gilt: die Kaution ist erst dann zurückzugeben, wenn der Mieter alle Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllt hat. Das bedeutet, dass der Vermieter keine offenen Forderungen mehr hat. In der Regel lässt sich dies zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe gar nicht feststellen. Zum kann die Betriebskostenabrechnung noch Nachzahlungen ergeben. Zum anderen können sich nach dem Auszug versteckte Mängel zeigen. Daher hat der Gesetzgeber bestimmt, dass die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung einer Mietsache generell erst in sechs Monaten (§§ 548 BGB).

Unterschiedliche Fristen je nach Bundesland

Doch muss der Mieter wirklich ein halbes Jahr auf seine Kaution warten? Je nach Bundesland gibt es unterschiedliche Ansichten darüber, wann die Kaution verrechnet und zurückbezahlt werden muss. Obwohl keine einheitliche, starre Fristenregelung in der Rechtspraxis existiert, wird in der Regel eine sechsmonatige Zurückbehaltung der Mietkaution für angemessen erachtet, so sieht es beispielsweise das Oberlandesgericht Karlsruhe (OLG Karlsruhe WuM 1987, 156). Andere Gerichte halten einen Zeitraum von drei Monaten für ausreichend. In der Regel muss der Einzelfall betrachtet werden. Nicht immer ist die Sachlage unklar. Beispiel: Der Vermieter hat im Übergabeprotokoll keinerlei Mängel festgehalten hat und die Wohnung bereits neu vermietet. Der neue Mieter ist bereits in die Wohnung eingezogen und hat keine Mängel gemeldet. In dem Fall kann der Vermieter in der Praxis keine Forderungen wegen Mängeln an der Mietsache mehr erheben.

Voraussetzung für die Rückzahlung der Mietkaution

Als Voraussetzung für die Rückzahlung müssen alle Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllt sein. Das heißt: Es liegen keine Mietschulden vor, es gibt keine verbleibenden Schäden am Mietobjekt und alle vertraglich vereinbarten Renovierungsarbeiten wurden durchgeführt. Wurde die Wohnung vom Vermieter nach Schäden überprüft und abgenommen und es bestehen keine Forderungen mehr, so hat der Mieter Anrecht auf sofortige Rückzahlung der Kaution (AG Kassel). Steht die Nebenkostenabrechnung noch aus, so darf der Vermieter einen angemessenen Betrag länger als sechs Monate einbehalten (BGH Az: VIII ZR 71/05 vom 18.01. 2006), wenn nicht für die letzte Nebenkostenabrechnung ein Guthaben erwartet wird! Ein teilweiser Einbehalt der Mietkaution zur Absicherung einer Nachforderung bei den Nebenkosten muss begründet sein, so urteilte das Amtsgericht Hamburg (AG Hamburg 43b C 133/03, Urteil vom 26.09.2003).

Bei Wohnungsschäden sind Mieter grundsätzlich zu Schadensersatz verpflichtet

Zu Schadensersatz sind die Mieter grundsätzlich dann verpflichtet, wenn sie tatsächlich Schadensspuren in der Wohnung hinterlassen haben. Nach aktueller Rechtslage darf der Vermieter zur Prüfung von Schäden sechs Monate die Kaution einbehalten und den Schadensfall mit dieser verrechnen. Dies ist der Fall, wenn grobe Schäden oder gar Zerstörung an Böden oder Wänden entstanden sind, nicht aber bei den normalen Gebrauchs- und Abnutzungspuren, wie beispielsweise an den sanitären Einbauten, am Teppichboden, Fliesen, Tapeten usw. Schönheitsreparaturen, die im Mietvertrag zuvor festgelegt wurden, müssen ebenfalls durchgeführt sein.