Das Streitthema Renovierung und Schönheitsreparaturen ist vor den Gerichten ein Dauerbrenner. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den letzten Jahren eine Vielzahl von Urteilen zu den Themen ausgesprochen. Letzter Stand war: Wer in eine unrenovierte Wohnung einzieht, muss selbst nicht renovieren. Ausnahme: Der Mieter hat im Vorfeld einen angemessenen Ausgleich dafür bekommen, dass er selbst renoviert. Die aktuelle Entscheidung des BGH hat im Rahmen von zwei Verfahren nun die Frage geklärt, inwieweit Mieter, die (ohne Ausgleich) in eine unrenovierte Wohnung gezogen sind, nun vom Vermieter eine Renovierung verlangen können.

Darum ging es in den Vorinstanzen

In beiden vom BGH entschiedenen Fällen ging es um Mieter, die in eine unrenovierte Wohnung eingezogen waren und die noch während der laufenden Mietzeit vom Vermieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen forderten. In beiden Fällen hatten die Mieter bei Einzug in die Wohnung keinerlei finanziellen Ausgleich für die Renovierungskosten erhalten. Beide Mietverträge enthielten eine Klausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen übernehmen sollte. Beide Klauseln sind unwirksam. 

In dem einen Fall hatten die Richter der Vorinstanz die Ansprüche der Mieter, die bereits 2002 in die Wohnung eingezogen waren, mit dem Argument abgelehnt, man habe ja die Wohnung in diesem (unrenovierten) Zustand übernommen. Eine Renovierung würde daher zu einer wesentlichen Verbesserung der Wohnung führen. Nur im Falle nachgewiesener Substanzschäden hätten die Mieter – aus Sicht der Richter am Landgericht Berlin – einen Anspruch auf Tätigwerden des Vermieters. In dem Fall gewann der Vermieter die Instanz.

Im zweiten Fall (ebenfalls in der Vorinstanz vom Landgericht Berlin entschieden) waren im Mietvertrag zu Lasten der Mieter zeitliche Abstände für Schönheitsreparaturen vereinbart worden. In den Augen der Richter führte dieses vertraglich festgehaltene  “Renovierungsprogramm“ in Verbindung mit der Unwirksamkeit der Klausel zu einer Renovierungspflicht des Vermieters. Der Vermieter könne sich nicht darauf berufen, dass der unrenovierte Zustand vertragsgemäß sei. Die Richter gaben in der Sache dem Mieter Recht. 

Der BGH findet einen Kompromiss

Der BGH hat im Ergebnis weder der einen noch der anderen Seite Recht gegeben. Zwar hat er seine Rechtsprechung bestätigt, wonach an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich festgelegte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt. Er hat auch bestätigt, dass dem Mieter bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung niemals durch eine pauschale Klausel im Muster Mietvertrag die Pflicht zur Übernahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden darf. 

Dennoch hielten es die Richter nicht für angemessen, dem Vermieter nun spiegelbildlich die zuvor für unwirksam erachteten Schönheitsreparaturen aufzuerlegen. Vielmehr müsse berücksichtigt werden, dass der Zustand der Wohnung bei Einzug von den Mietern als vertragsgemäß anerkannt wurde. Entsprechend trifft den Vermieter erst dann die Erhaltungspflicht, wenn sich der Zustand wesentlich verschlechtert hat. Je länger das Mietverhältnis andauert, desto naheliegender ist eine wesentliche Verschlechterung. Eine vollständige Renovierung durch den Vermieter würde allerdings dazu führen, dass der Zustand im Ergebnis besser wäre als vertragsgemäß vereinbart. Im Hinblick darauf hat der BGH nun entschieden, dass der Mieter zwar vom Vermieter die Renovierung verlangen darf, allerdings nur dann, wenn er sich an den Kosten beteiligt. Im Normalfall halten die Richter eine hälftige Kostenteilung für angebracht.

(BGH, Az. VIII ZR 163/18 und Az. VIII ZR 270/18)